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補充說明:
正確的來說法規的確沒有規定公設比的比率,不過因應修改後消防法規,8樓以上的新大樓一定要設有兩座逃生梯。
所以原本的大廳、梯廳、機房、地下室公共空間再加上兩座逃生梯 大概就會佔有30%的公設比率
至少近十年來的8樓以上的新大樓成屋,我們也真的沒看過25%以下的公設比
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「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊!房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎?! Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談,背景雜音多,敬請包含!以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高!而且非常實用,所以將影片分享給大家!
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訪談主角:
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一、房地合一是什麼?
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制,與作為「持有稅」的房屋稅不同,性質屬交易稅,出售房地才須申報,有獲利得進一步繳稅,凡2016年後取得房地,出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於,需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅,為更健全的稅制設計,並自有一套適用稅率規定,並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何?
房地合一1.0版上路5年多,因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市,2.0版預計今年7月1日上路,前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期:由持有1年內出售課45%,延長至2年內,並將持有逾1年、未滿2年課35%規定,拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率:由原本出售房地一律課20%,改為需適用「短期交易」重稅,持有逾5年以上出售,稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋:持有5年內出售都得適用重稅,在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下,效果等於一網打盡,只要轉賣預售屋獲利,就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞:新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時,交易額度若超過總股份或總出資額的一半,且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成,也得納入2.0版課稅,防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限,及明訂未能提供費用證明文件情形,只能以成交價3%作為費用,上限新台幣30萬,避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程?
2.0版適用範圍與1.0版一致,為2016年後取得房地,不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件,才須以2.0版課稅,若在7月前賣屋,仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件,完全不受2.0版上路影響,不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何?對自住族是否有影響?
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者,一般買房後長期持有的自住族,不受影響;若為自住房地持有並設籍超過6年出售,稅率僅10%,並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋,只要沒獲利,也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形,可排除適用「短期交易」重稅?
為避免傷及無辜,設有多項排除條款,例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地,或以自有土地與營利事業合作興建房屋,5年內出售,均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」,現行僅就個人訂有6種排除情形,如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等,後續財政部將針對企業、預售屋特性,訂定排除情形並對外公告。
此外,為避免影響房屋供給、都更進程,放寬建商興建房屋完成後首次出售房地,以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地,在5年內第一次移轉登記,也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後,是否會產生稅損?
財政部評估,上路初期,交易量將下滑,造成所得稅淨稅損4.74億元,其中企業部分因稅率提高,營所稅將微增0.71億元,個人綜所稅則有稅損5.45億元;但以中長期觀察,稅收將緩步回升。
資料來源:
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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跟板上的看房達人比起來
我算很弱
但這陣子真的看了好多好多的房子
將近30間有了吧
公寓跟華夏電梯大樓都有看
看公寓的感想是
我真的不愛公寓給人的感覺
撇開要爬樓梯的缺點(尤其四五樓)
樓下真的給人很髒很髒很沒質感的感覺
要爬到五樓的真是令人崩潰
然後我真的超厭惡在公寓二樓能聽到樓下講話
跟在五樓還能聽到樓下車水馬龍的恐怖車噪音
比較有印象的是看了西區靠近廣三的一間公寓
上樓爬樓梯還碰到詭異的鄰居
突然把門打開,但房子裡面很暗看不到人
感覺很像在拍鬼片
總之我就是不喜歡公寓那種舊舊髒髒的氣息
所以最後公寓完全不看
然後電梯大樓也看了蠻多的
覺得有些大樓華夏其實也蠻雷的
像是北區的曉明心歡
我一進去整個覺得天啊這什麼社區
裡面好像香港老電影的拍片場景
很像香港貧民窟很亂很沒生活品質那樣
然後旁邊的登峰21
就是藝人歡歡自殺那個社區
管理室感覺不錯
一進到社區有即將要回到舒適的家的感覺
走廊也蠻有質感
但仲介介紹我看的房子都很小
不然就是格局很怪屋況不是很好那樣
南區看了新加坡大夏的社區
覺得好舊好老
但我看到那間房子屋況真的棒
衛浴還用toto 進口的
整體感覺不差
賣方開價498
我出350
仲介那邊操作了一個禮拜左右
屋主確定不賣
於是沒買到
也看了大里的大智花園城
覺得大里那邊的生活機能明顯跟市區有落差
社區外根本沒有太多商店
然後我看的是一樓的房子
我覺得根本豪無隱私可言
加上生活機能不佳所以作罷
然後也看了北屯的我愛龍邦
覺得離台中捷運好近
感覺這種捷運宅應該頗保值
但看到的那間覺得面對馬路太吵
而且對房屋沒有喜歡的感覺所以作罷
也看了北區漢口路四段的長虹天廈
但我看的是套房
整體感覺不差
有符合我想要的感覺
它的寢室有一個圓環狀不能開做造型用的窗戶
很有特色
但客廳真的太不方正
覺得這邊住起來以後一定不舒服
所以不考慮
然後房仲還帶我去警衛室問這邊的租屋行情
管理員說我看的那間可以租一萬
開價358,出價290可以談的套房
竟然可以租到一萬?這投報率會不會太高?
我覺得管理員在唬爛
不過也是沒差
因為不會買
最後我買到西區的電梯大樓
樓層採光通風座向屋況我全都喜歡
但我超討厭賣方那邊的開發仲介
其實那間房子我已經看過兩次
第一次看我一進去就覺得房子給我感覺很好
有喜歡
但是當時的房仲急著要走我就沒有久待
然後那個房仲一直要我用某個價格買下來
完全沒有要幫我殺價的意思
所以我就換房仲了
我後來又請另一個仲介帶我去看那間
因為我後來又看了很多間其它房屋
覺得都不大理想
所以又再去看同一間房子
我覺得我還是喜歡
但我還是要多想想
所以又跟屋主約了一個時間
打算第三次看那間房子
然後
當天中午我這邊的仲介臨時打電話給我
跟我說屋主那邊的仲介打電話給他
跟他說我下午不必過去了
因為早上有一組很喜歡已經下斡旋要談細節了
要我不必再去看了
我當下整個超不爽
直接跟我這邊的仲介要賣方那邊仲介的電話
我要打電話過去跟他理論
然後我就跟那個仲介在電話中互相飆罵
我說怎可以都跟我約好臨時叫我不用去了?
那仲介說我這邊沒下斡旋本來就可以不用
理我
我就說你這樣做很不妥當
我要公開你的惡劣行徑
那仲介就對我嗆你要就去啊沒在怕你的啦
然後就掛我電話了
後來我就打電話給我爸跟他講這件事
我爸後來就播了電話給那個仲介
那仲介後來才讓我再去看那間房屋
雖然我人一到現場看到那開發仲介就不爽
但後來的重點都擺在跟屋主議價上面
一開始是對屋主底下砍二十
但屋主當下表情就是你可以離開了
於是我就往出價加了10萬
然後屋主就說他已經比開價便宜50萬要賣了
現在還要繼續砍價格
屋主說不賣
於是僵局持續了將近幾十分鐘
屋主就說不然他的底價減五萬
這時價差剩五萬
但我又不想用那個價格買
所以我就說我最多只能照我的出價再加10萬
不可能再加了
屋主還是一直說沒辦法
這當中真的是各種情節我都用上場了
然後盧了半小時
屋主說
這樣好了
一句話
你我各讓一點
我再減3萬
你也不必再多講什麼了
要我們就簽約
不行你就再看看其它的這樣
然後
我就以屋主底價再減8萬買到那間房子了
當下心情真是五味雜陳
因為我竟然多加了12萬在我的出價上
但當下其實已經騎虎難下了
因為我真的非常喜歡那間房子
最後實在不想因為那一點價差錯過
所以成交了
我真的買到我心中理想的房子了
雖然過程出了一點事
跟賣方的房仲大吵一架
但我這邊的房仲一直跟我說
那是小事
重點是你有買到喜歡的
而且價格比實價登錄的還低一點
你算沒買貴了
但是我後來跟其他房仲聊這個交易
其他房仲跟我說如果你成功砍到20萬
算你贏
只有砍到底價10萬就算屋主贏
結果我只砍了8萬
所以.......
不過不管怎樣買到一間自己真心喜歡的房屋
真的非常開心
我已經迫不及待想住進去了
我想買房就是要有這種感覺跟心境
才算真正的買到值得買的房子
暫時從房版畢業了
在房版也看文章看了好幾個月了
真的想不到只看30間不到的房子就
買到心中喜歡的
真是非常的開心
祝大家都能買到自己喜歡的房子
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